近年來，一線城市可供開發的土地資源日漸稀缺，增量市場規模不斷萎縮，存量地產已成氣候，未來與單體建筑、綜合片區相關的城市更新市場潛力巨大，存量地產的改造運營應運而起。本文，飆馬商業地產將為大家分享存量房時代背景下，存量房資產的運營業態與運營模式。

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存量房時代的運營業態

1寫字樓運營。

 

 

 

2長租公寓運營。

 

 

3聯合辦公運營。

聯合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設計和社群運營打造輕松自由的辦公環境和氛圍。對于聯合辦公，雖然對原有物業進行功能定位和改造提升是必要的，但自身運營模式的創新也同樣很重要。

筆者認為，聯合辦公最重要的價值在于聚攏了大批創業者的社群，圍繞這些社群可衍生出多種增值服務，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務。因此，社群運營對于聯合辦公的重要性不言而喻，這些增值服務也有很大的盈利可能。

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存量房時代的運營模式

1重資產模式。

拿地建設后持有（房地產開發商），或者收購老舊物業后進行改造和持有運營的模式（私募基金），都屬于重資產模式。這類物業一般在核心地段，確保了資產本身的升值空間。

筆者認為，重資產運營模式下的房源多為集中式物業，對于運營商而言，在物業獲取效率、運營效率和跨周期資產運營等方面優勢明顯。而且采用重資產運營可以實質性增加租賃住房供給，可以緩解租賃住房供給不足。但是重資產模式先期資金沉淀大，對企業的資金實力、成本、期限都要求很高。

2輕資產模式。

租賃核心地段或非核心地段的老舊物業后進行改造和運營的模式，屬于輕資產模式，或曰“二房東模式”。如長租寫字樓、長租公寓和聯合辦公等業態都屬于輕資產模式。

 

 

 

3 “輕重結合”運營模式。

 

可以看見，輕、重兩種資產運營模式可以說是各有利弊。但是在城市更新的項目中，不同業態、不同地理位置項目對接的資源更加細分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項目更適合于輕、重資產相結合的模式。

例如私募基金或開發商收購改造或建完大樓之后需要招商運營，而如果在改造或建設前就跟聯合辦公等輕資產運營商建立合作關系，相當于鎖定了一個長期租戶，還可以聯合運營，甚至可以是雙方一開始聯合去看項目，重資產方提高了運營效率，輕資產方高效獲取了房源，能夠最大程度實現雙贏。

筆者認為，原先的地產行業在重資產和傳統住宅地產的漩渦中積重難返，而資本投資的進場革新了地產行業資產配置的走向。隨著房地產市場進入下半場，相信存量房時代的輕、重資產完美結合將會大放光彩。

文章來源：綠庭投資

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